自宅の相続税が80%OFF!小規模宅地等の特例とは?

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相続税の怖いところは、現金一括払い!という点です。

 

資産は必ずしも現金だけではありませんよね。

例えば、一戸建ての自宅にお住いの方は、大きな資産に相当する税金を、現金で準備しなければなりません。

家はあるけど、現金はない・・・相続税が納められない 😡

そんな方々の強い味方として、相続税が最大80%OFFになる特例が用意されています。

 

仮に1億円の土地を持っていたとしても、80%OFFなら2,000万円の評価額として税額が算出されます。

基礎控除は、3,000万円+(600万円✕法定相続人)で計算するので、うまくいけば基礎控除の範囲内で納まりそうな予感がしてきますね!

それくらい、大幅ディスカウントが受けられる、太っ腹な特例です。

この適用を受けるためには、いくつか条件がありますので、しっかりポイントを押さえておきましょう。

 

何のために設けられた特例なのか?

制度を知るには、背景を理解することが大事です。

これだけの大幅値引きをするのには、それなりの理由があります。

 

最近はそうでもなくなってきましたが、基本的には自宅や稼業用の土地は、次の世代に引き継がれていき生活や事業の基盤になることが多いですよね。

ところが、通常の評価額で莫大な相続税がかかってしまうと、税金を納めるために土地を売らなければならず、住む場所や事業を行う場所を失ってしまいます。

それは、あまりにもかわいそう!!ということで、「住み続ける人や事業を続けていく人たちの税額は、ぐっと押さえておきましょう」という趣旨で設けられている特例なのです。

ですので、この趣旨から外れるような人たちは、恩恵を受けることはできません。

 

相続税を取り巻く環境

税金にはいくつかの種類がありますが、それぞれ増税や減税にトレンドが分かれていることにはお気づきでしょうか?

  • 増税トレンドの税金:消費税、所得税、相続税
  • 減税トレンドの税金:法人税、贈与税

消費税は10%への改訂が予定されていますし、所得税は年収850万円超の会社員が増税になることが決まりましたよね。

相続税は、平成27年に大きな改正がありました。
基礎控除が、5,000万円+(1,000万円✕法定相続人) から 3,000万円+(600万円✕法定相続人) へ下がっただけではなく、実は税率も上がっています。

最大税率は、3億円超=50%から、改正後は6億円超=55%になりました。

 

一方、減税トレンドの方には、贈与税が入っています。

もともと、相続税と贈与税は、同じ「相続税法」の中で定められている、兄弟のようなものです。

平たく言えば、

  • 亡くなった人からもらう=相続税
  • 生きている人からもらう=贈与税

という違いです。

そんな、近い関係の税金なのに、トレンドが真逆なのはなぜでしょう?

 

今、資産の多くは60代以上に集中しています。

そのため、30代~40代くらいの世代に、早めに資産を移転してもらい、子育てやマイホームの購入などに使ってもらって景気を良くしたい!という狙いです。

そのため、贈与税は税率構造を変更して引き下げたり、贈与税が非課税となる各種特例が作られているのです。

 

この流れは当面変わらないでしょうから、相続税は更なる引き上げが行われる可能性も秘めています。

生前贈与も含めた相続税対策はしっかりと考えておく必要がありますし、使える特例を上手に利用することで、相続税を押さえるという視点は持っておくことが大事です。

ただし、相続税対策に走りすぎ、家族間の関係を壊したり、生活の基盤に影響を及ぼすことがないように、注意が必要です。

 

特例の対象となる宅地とは?

対象となる宅地は、大きく分けると

  • 人が住むための宅地
  • 事業を営むための宅地

です。実際には、次の4種類に分けられています。

 

1.特定居住用宅地等:80%OFF

被相続人が居住をしていた宅地。つまり、自宅の土地がこれに該当します。

最大で330㎡までが、特例適用対象です。

 

2.特定事業用宅地等:80%OFF

被相続人が事業をしていた宅地。つまり、自営業の駄菓子屋さんとか八百屋さんとか・・・

最大で400㎡までが、特例適用対象です。

 

3.特定同族会社事業用宅地等:80%OFF

特定同族会社の事業用に使用されていた宅地。つまり、中小企業などのオーナー企業(親族関係者を含めて、50%以上の株式を所有している株主がいる会社)。

最大で400㎡までが、特例適用対象です。

 

4.貸付事業用宅地等:50%OFF

事業用に使用されていた宅地。つまり、自営業の貸しアパートなど。

最大で200㎡までが、特例適用対象です。

 

ちなみに、1~4まで全て、土地に加えて借地権も対象になります。

対象面積の上限を超えたら、全て対象外というわけではなく、上限面積の分までは適用を受けることができます

 

特定居住用宅地等の適用を受けるための条件

特例の適用が受けられるのは、次の3パターンです。

1.配偶者

配偶者であれば、他の条件は一切ありません!

 

2.同居していた親族

例えば、父・母・子が同居していた場合、子が相続する場合にも対象になります。

ただし、相続開始の時から相続税の申告期限(=10か月後)まで、引き続き居住し、所有していることが条件です。

このことを知らずに、相続後3か月で売ってしまったり、引っ越しをしてしまったら、特例の適用を受けることができません 😥 

 

3.同居していない親族で、持ち家がない人

本来の趣旨を思い出してください。

そこからは少しずれていますよね! なので、適用要件は細かく、厳しいです。

次にあげる条件を全部満たしている必要があります。

  1. 被相続人に配偶者がいない
  2. 被相続人と同居していた相続人がいない
  3. 相続開始前3年以内に、日本国内にある自分または配偶者の所有するマイホームに住んだことがない
  4. 当該宅地等を、相続税の申告期限まで所有している
  5. 相続開始前3年以内に、3親等内の親族、特別の関係にある法人が所有する家屋に住んだことがない
  6. 被相続人の死亡当時に自分が住んでいる家を、過去に所有していたことがない

 

例えば、戸建てを持つ母の自宅を、賃貸住宅に暮らしている子が相続するというパターンです。

マイホームを持っていない人が対象なので、家なき子特例なんて呼ばれています。

 

ちなみに、5と6は、平成30年の税制改正で追加された項目です。

本当は持ち家があるのに、形式的に親族に売却し、あたかも持ち家がないような体裁を整えて相続することができないように追加されました。

まあ、それだけ抜け穴を狙った対策をした方がいたということでしょう・・・

 

遺産分割協議が大切です!

小規模宅地等の特例が受けられるかどうかは、「誰が自宅を相続するか」が決まっていないと判断できませんよね。

そのため、相続税の申告期限までに遺産分割協議がまとっていないと、特例の条件を満たしていたとしても、いったん特例適用前の相続税を納めなければなりません!

納付する現金の持ち合わせがない・・・という問題を解決することができなくなってしまいます。

 

そのため、遺産分割協議自体がスムーズに進められるように、家族でコミュニケーションを図って準備しておくこと。

これも大切な相続税対策の1つです。

特例の細かい要件には目が行っても、こういう根本的な部分は見落としがちなので、注意が必要ですね 😉 

 

おわりに

自宅と貸しアパートを持っていて、適用限度面積の調整が発生する場合や、土地と建物の所有者が異なる場合など、条件によって計算方法は非常に複雑です。

そのため、中途半端な知識や思い込みで対応するのは危険です。

相続税の申告や、具体的な相続税対策を立てる際には、相続に強い税理士に相談して進めることを強くおすすめします。

 

専門家に任せるからと言って、自分は何にも知らなくてもいいわけではありません。

特例の趣旨とポイントを理解しておくことで、安易な判断で自宅を売ってしまうことなく考えたり調べたりすることができますので、後から後悔しなくて済みますよ!

 

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